マンション店舗物件の規約問題：営業の自由と管理組合との共存への道
マンション店舗物件の規約問題：営業の自由と管理組合との共存への道
この記事では、マンションの店舗物件を購入したものの、管理組合との規約に関する問題に直面している方に向けて、具体的な解決策と、より良い関係性を築くためのヒントを提供します。営業活動における制限や、居住用としての利用が難しい状況など、複雑な問題を抱えながらも、どのようにして自身の権利を守り、ビジネスを成功に導くか。専門的な知識と、実際の事例を交えながら、具体的なアドバイスをしていきます。
マンション管理規約について、法律家の方、または不動産に詳しい方にお聞きしたいことがあります。
都心に近いロードサイドのマンションの１Ｆを事業をするために購入しました。この物件は前オーナー+テナントＶＳ管理組合と最高裁まで争った物件でした。自分は購入後は揉めごとは起こす気もないし、起こさないよう気を使って組合とは共存する姿勢ではいます。前テナントとの争いはディスプレイと看板費が争点でした。もともと、こちらの物件は新築時には看板費などは存在せず、そういったいろいろな規約は途中から出来たものでした。それなので、前テナントからすると、いきなり管理組合に看板費なるものを設定され（相場より高い）、美観を損ねる等の理由でのぼりや花壇の撤去を要求してきたらしいのです。当然、店舗物件なので、営業するための物件ではありますから、一種の営業妨害のような状況になり、裁判を起こしたようなのです。しかし、立証の材料不足の為、テナント側は敗訴し、途中設定された看板費を遡って支払うことになりました。これが経緯となります。
規約をみると、色々な規制が書いてありますが、特に争ったおかげで訴訟後については結構厳しい規約が書かれておりました。①店舗は住んではならない。②看板費を必ず払う。③独立入口でエレベーターなどの共用部は利用しなかったり、排水が１Ｆ専有の床下を土間排水で通っているので室内洗浄の協力等があったりするのですが、それらは考慮されず、ただの面積案分で管理費等をが算出されていたり、１Ｆのみの値上げ等がされておりました。④ピンク系のテナントに賃貸させてはならない。⑤飲食は排気は屋上排気する 等です。
ここの組合は非常に変わった組合で、住民の中の３～４人が井戸端会議のようにすべてを牛耳っている感じです。訴訟されたことに非常に恨みがあったのでしょうか、また派手な営業ができないよう規約を厳しくしたのかはわかりませんが、中枢メンバーのみによって全てが決められているようです。全員が建築・法律・管理に関しては素人のようでした。ですので、世間での相場やルール一般常識がすこしずれている点が見受けられます。快適に住民全員が住めてトラブルのないようにするために本来はマンションの規約というものが存在するものだと思いますが、規約設定できる立場を利用した一種のいじめのような設定もうかがえる部分があります。
確かに前テナントの店舗前のディスプレイは派手といえば、派手だったので行き過ぎた感はありましたが、利益を求める為に賃貸しているのであるから、そこまでの規制をかけるのはいかがなものかと思います。
自分が入居してからは、社交辞令も兼ねてですが、組合の長がよく訪問しにきます。近隣様のお付き合いですので、普通に対応はするのですが、連絡等も口頭で伝えに来るため、頻繁に仕事中に来られると困ってしまう場合が多々あります。よく言えば住民同士の交流ということがいえますが、一般的なマンション同士でのお付き合いにしてはこの頻度は少し異常です。すごく近所交流というか、監視されている感が強いです。でも、現在まではこちらもきちんと対応したり、リフォームの際もきちんと申請したりしているので、トラブルはありません。
ただ、疑問に感じるのはこちらはこの区分物件を購入し、所有権を有しています。管理組合Ａさん（仮代表）の所有するアパートに下宿している賃貸人ではありません。Ａさんとは役職等の違いがありますが、同じ一票の投票権を持った住民です。この場合、管理組合（井戸端組合）にこちらの物件に対して、そこまで勝手に主張が出来るのでしょうか？一番腑に落ちないのは派手な看板等の禁止です。のぼりなどを規制されてしまうと営業活動に支障が出ます。つまり、店舗物件なのに積極的な営業活動の抑制がされています。では居住用として考えるとどうなるかというと①の規約の為、住むこともできません。これを考えるとこの物件はどう使ったらいいのか店舗物件でも居住物件でもない矛盾が生じることになると思えます。例えば、どうしても仕事が終わらず、泊まり込みで仕事をする繁忙期だって必ずあると思うのです。一度、勝訴していることをいいことになんでも意見が通るというのは許されないので、個人的に度が過ぎてきた場合は意見しようと思っております。屋上排気じゃなくても匂いに気をつければ直接排気でも対応できたり、美観に気をつければのぼりをたてたりするのは自由だと思うのです。すべてを否定する気はありませんし、看板費も常識内でしたら払っていく気はあるのですが、こちらの譲歩を当然のように思われるのはしゃくです。こういった横暴の規約は覆すことは可能でしょうか？それとも居住用に変更して、居住に利用したりできるのでしょうか？びくびく営みながら仕事をしたくないので真剣な質問です。いいお知恵があったら、助言いただけると幸いです。「購入するな」とかあきらめろとかは解決しませんのでＮＣ願いで
1. 問題の本質を理解する：所有権、規約、そして営業活動
ご相談ありがとうございます。マンションの店舗物件を購入されたとのこと、おめでとうございます。しかし、管理組合との間で様々な問題に直面されている状況、大変お察しいたします。まず、問題の本質を整理し、解決への糸口を探っていきましょう。
今回の問題は、大きく分けて以下の3つの要素が絡み合っています。
- 所有権と管理組合の権限：あなたは物件の所有者であり、当然ながら所有権に基づいた権利を有しています。しかし、マンションという共同生活空間においては、管理組合が規約を通じて一定の制限を設けることができます。
- マンション管理規約：管理規約は、マンションの管理運営に関するルールを定めたもので、区分所有者全員が遵守すべきものです。しかし、その内容が不当であったり、特定の区分所有者に対して不利益を与えるものであった場合、問題が生じます。
- 営業活動の自由：店舗物件の所有者としては、当然ながら営業活動を行う自由があります。しかし、管理規約によって、その自由が不当に制限される場合があります。
これらの要素を踏まえ、具体的な問題点と、それに対する解決策を検討していきます。
2. 規約の見直し：法的な観点からのアプローチ
まず、現在の管理規約の内容を詳細に分析し、法的な観点から問題点を洗い出すことが重要です。特に以下の点に注目しましょう。
- 規約の有効性：規約が、区分所有法やその他の関連法規に違反していないかを確認します。例えば、特定の区分所有者に不当な負担を強いるような規約は、無効となる可能性があります。
- 規約の解釈：規約の条文が曖昧で、解釈の余地がある場合、あなたの主張が正当であることを示すために、専門家（弁護士など）の意見を求めることが有効です。
- 規約の変更：規約の内容が不当である場合、管理組合に対して規約の変更を提案することができます。区分所有者の過半数の賛成があれば、規約は変更されます。
具体的な対応策：
- 弁護士への相談：まずは、マンション管理に詳しい弁護士に相談し、規約の問題点や、あなたの権利についてアドバイスを求めましょう。弁護士は、規約の有効性や、変更の可能性について、専門的な見地から判断してくれます。
- 管理組合への働きかけ：弁護士のアドバイスに基づき、管理組合に対して、規約の見直しを提案します。具体的には、看板の規制緩和、排気設備の柔軟な対応、居住に関する制限の見直しなどを求めることができます。
- 区分所有者への説明：管理組合の役員だけでなく、他の区分所有者に対しても、あなたの主張を理解してもらう努力が必要です。説明会を開催したり、書面で説明したりするなど、様々な方法でアプローチしましょう。
3. 営業活動の自由を守る：具体的な対策
営業活動の自由を確保するために、以下の対策を検討しましょう。
- 看板の規制：看板の設置に関する規制は、営業活動に大きな影響を与えます。管理規約の具体的な内容を確認し、規制の範囲や、代替案（例えば、デザインやサイズに関する制限など）について、管理組合と交渉しましょう。
- のぼりやディスプレイ：のぼりやディスプレイに関する規制についても、同様に、管理規約の内容を確認し、交渉を行います。美観を損ねない範囲での設置や、季節ごとのディスプレイの変更など、柔軟な対応を提案することも有効です。
- 営業時間の制限：営業時間の制限についても、管理規約を確認し、必要に応じて交渉を行います。近隣住民への配慮を示しつつ、あなたのビジネスに最適な営業時間の設定を目指しましょう。
成功事例：
ある店舗物件のオーナーは、管理組合から看板の設置を禁止されていましたが、弁護士と連携し、管理規約の解釈や、近隣住民への配慮を示すことで、最終的に看板の設置を認められました。この事例から、法的な知識と、粘り強い交渉が、営業活動の自由を守るために重要であることがわかります。
4. 管理組合との良好な関係を築く：コミュニケーションの重要性
管理組合との良好な関係を築くことは、問題解決の鍵となります。以下の点に注意し、コミュニケーションを図りましょう。
- 積極的なコミュニケーション：管理組合の役員や、他の区分所有者とのコミュニケーションを積極的に行いましょう。挨拶や、イベントへの参加など、日々の交流を通じて、信頼関係を築くことが重要です。
- 情報公開：あなたのビジネスに関する情報を、積極的に公開しましょう。例えば、店舗のコンセプトや、提供するサービスなどを説明することで、近隣住民の理解を得ることができます。
- 問題発生時の迅速な対応：万が一、問題が発生した場合は、迅速かつ誠実に対応しましょう。管理組合との協議を通じて、解決策を見つける努力をすることが大切です。
成功事例：
ある店舗物件のオーナーは、管理組合との関係が悪化していましたが、定期的に清掃活動に参加したり、近隣住民向けのイベントを開催したりすることで、関係を改善しました。その結果、管理組合からの協力を得て、ビジネスを成功させることができました。
5. 居住用としての利用：選択肢としての検討
もし、店舗としての利用が困難な場合、居住用としての利用も選択肢の一つとして検討してみましょう。ただし、以下の点に注意が必要です。
- 規約の確認：居住用としての利用が、管理規約で禁止されていないかを確認します。もし禁止されている場合、規約の変更を求めるか、他の方法（例えば、一時的な利用など）を検討する必要があります。
- リフォームの制限：居住用として利用する場合、リフォームが必要となる場合があります。管理規約で、リフォームに関する制限がないかを確認し、必要な手続きを行いましょう。
- 税金：居住用として利用する場合、固定資産税や都市計画税などの税金が変更される可能性があります。税理士に相談し、税金に関する情報を確認しましょう。
補足：
店舗物件を居住用として利用することは、必ずしも悪いことではありません。しかし、店舗としての利用と比べて、収益性が低くなる可能性があります。そのため、居住用としての利用を選択する前に、十分な検討が必要です。
6. 専門家へのサポート：弁護士、不動産鑑定士、税理士の活用
今回の問題は複雑であり、専門的な知識が必要となる場合があります。以下の専門家のサポートを受けることを検討しましょう。
- 弁護士：管理規約に関する法的アドバイス、管理組合との交渉、訴訟など、法的な問題全般についてサポートしてくれます。
- 不動産鑑定士：物件の価値評価、賃料相場の調査など、不動産に関する専門的な知識を提供してくれます。
- 税理士：税金に関する相談、確定申告など、税務に関するサポートをしてくれます。
専門家選びのポイント：
専門家を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
- 実績と経験：マンション管理や、不動産に関する専門知識と経験が豊富な専門家を選びましょう。
- コミュニケーション能力：あなたの状況を理解し、分かりやすく説明してくれる専門家を選びましょう。
- 費用：費用についても、事前に確認し、納得のいく専門家を選びましょう。
専門家のサポートを受けることで、問題解決がスムーズに進み、あなたの権利を守ることができます。
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7. まとめ：問題解決への道筋
今回の問題は、簡単には解決できないかもしれませんが、諦める必要はありません。以下のステップを踏むことで、問題解決への道筋が見えてくるはずです。
- 現状の把握：管理規約の内容を詳細に確認し、問題点を明確にする。
- 専門家への相談：弁護士などの専門家に相談し、法的なアドバイスを得る。
- 管理組合との交渉：管理組合に対して、規約の見直しや、営業活動の制限緩和を求める。
- コミュニケーションの徹底：管理組合や、他の区分所有者とのコミュニケーションを積極的に行う。
- 代替案の検討：必要に応じて、居住用としての利用など、代替案を検討する。
これらのステップを通じて、あなたの権利を守り、ビジネスを成功に導くことができるはずです。頑張ってください。
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