更新料を払いたくない！賃貸トラブルを回避するための徹底対策
更新料を払いたくない！賃貸トラブルを回避するための徹底対策
賃貸契約の更新時期が近づくと、更新料の支払いに頭を悩ませる方は少なくありません。特に、今回の相談者のように、物件の不具合や前の入居者の問題に悩まされている場合は、なおさらです。更新料を支払う前に、本当に支払う必要があるのか、何か対策はないのか、しっかりと検討することが重要です。
家賃の更新料を支払いたくないです。
理由
都内のファミリー向けマンションを借りてる身です。前に住んでいた家族が外国人家族で室内土足で生活していたうえ、カレー系を主食としていた方々のようで、部屋にはターメリックの匂い、ゴキブリが日常的に繁殖していた現状だったようです。その方たちが入居前、システムキッチンをリフォームするなど比較的大きなリフォームをして部屋を貸しに出してあったのに、的外れにボロボロにされ、オーナーさんも予算オーバーでまいっているという前置きから、入居しました。(壁紙と床は張替え済み)
ゴキブリが１日に数匹はでるので(あたたかい国のかたたちだった為、ゴキブリが部屋にいるのはあまりきにならないお国柄だそうで)、引越し前には業者を入れて専門の駆除をお願いしたんですが 市販のバルサンをたくだけしかできないといわれて 実費で専門業者をいれました。
ターメリックの匂いが消えるまでには半年かかりました。
ここまでは初めにわかっていて、家賃が比較的やすかったことで納得して入居したものの
壊れてるところが出てくる出てくる、、、
全部屋の電気蛍光灯類、紐がきれてて つけられない、輪っかの蛍光灯をつるす金具が外れていて、2重電気のうち1つ つけられない、豆電球をはめるところが破損してつかないなどなどで、何とか使えるんだけど、、、、ちゃんと使える電気が1つもなく、トイレの電気カバーがわれていて 落下、裸電球のままなので、実費で購入、全室実費で交換
エアコンのリモコンがこわれていて つけられないので、リモコンのみ実費購入
テレビの電波口が壊れていて、きておらず、実費で工事
ガスコンロは魚グリルの故障、現在も使用不可(無理につかおうとすれば着火はするが、内部にカレー油の付着と入り込みがひどく、カレーの匂いが付着するため使用できない)このビルトインコンロは2年前(外国人入居前)にフルリフォームしたばかりのもの
現在もゴキブリが異状にでるので、ダスキンの飲食店専門の駆除を2ヵ月に1回おこなっている
入居時から、お風呂の排水口が破損して割れているが、型がハマるメーカーがなく、オーダーする予算はないのでそのまま使ってくれとのこと。
子供が裸足で踏まないようにお風呂にいれるのに、苦労しております。
上記内容を不動産屋に問い合わせたところ「契約では現状渡しとなってる」の一点張り
契約前に、壊れてる箇所を教えてくれて、納得の上 契約したならわかるのですが、入居して生活がはじまってから、不便が起こるばかり。
入居前の内部見学では 電気がつくかまでは確認するわけないし(当たり前につくものだと思って)、部屋は見たがベランダの外にまわって網戸がこわれているかなんてチェックするわけもない。あくまでも間取りや日当たり、騒音程度の確認ですよね？
現在、網戸が壊れていることと、入居してすぐ剥がれた壁紙(現在むき出しになっている。)をなおして欲しいと
半年以上に渡って交渉してるが 音沙汰なし。
2回に渡って、違う見積もり業者が見積もりにきましたが、「オーナーが 、見積もり額が高いから、安いところを探している 」と言っています。その度に私は仕事をやすんで、業者がくるのをまつんです。 網戸は去年の秋から頼んでいて、「次の春(今)には、窓を開ける季節までにはなんとかとしてくれ」といったんですが。
私が思うに 壁紙がすぐはがれたのも、お金がないと言って安い業者ばかりをいれるのが すぐ はがれた原因だとおもいます。
初めはこちらも、前の入居者のせいで大変だったんだなと 歩みよってましたが
なにもしてくれない不動産屋(オーナーがケチ？？)の姿勢に腹がたってきていて、
そもそも、その外国人と契約とってきたの不動産なんだから、私たちに押し付けないでほしいと、事ある事に、前の入居者さんが～～といわないでほしいとおもっております。
恐らく、網戸、壁紙も実費になりそうです。
ここまで実費でしたら、相当なお金をつぎこんだので、いくら家賃がやすくても本末転倒なんです。
ついでに、前の外国人、追われる様に出してたみたいで、未払金の税務署やら、日本で事業をするコンタント？や お金貸した知り合いなど、訪ねてきて「家は無関係です！！、」と対応もストレスです。
外国人の請求書も届いていて、「引っ越されたので、うちには送らないでください」と様々なところに電話もしました。(DMがすごかったんで)
なので、更新料は「ここまで、実費でやって払いたくない！！」と主張したいんですが、どうでしょうか。
今回の相談者は、賃貸物件の不具合や、前の入居者の問題に長期間悩まされています。入居時から多くの箇所が故障しており、修理を依頼しても対応してもらえない状況です。さらに、前の入居者の問題に巻き込まれ、精神的なストレスも抱えています。このような状況下で、更新料の支払いを拒否したいという気持ちは理解できます。しかし、法的な観点から見ると、更新料の支払い義務や、今回のケースでどのような対応が可能か、慎重に検討する必要があります。
1. 賃貸契約と更新料の基本
賃貸契約は、借主が家主から物件を借り、家賃を支払う契約です。更新料は、契約期間が満了し、契約を更新する際に借主が家主に支払う費用です。更新料の金額や支払い義務は、賃貸借契約書に明記されています。契約書の内容をよく確認し、更新料に関する条項を理解することが重要です。
- 更新料の法的根拠: 更新料は、法律で義務付けられているものではありません。賃貸借契約書に記載がある場合に、支払う義務が生じます。
- 更新料の相場: 更新料の金額は、家賃の1ヶ月分や2ヶ月分など、物件や地域によって異なります。
- 更新料の使途: 更新料の使途は、物件の維持管理費や、家主の利益など、様々です。
2. 契約内容の確認と現状の整理
更新料の支払いを検討する前に、まずは賃貸借契約書の内容を詳細に確認しましょう。特に以下の点に注目してください。
- 更新料に関する条項: 更新料の金額、支払い期日、支払い方法などが明記されています。
- 原状回復に関する条項: 退去時の原状回復義務について、どのような範囲まで借主が負担するのかが定められています。
- 修繕に関する条項: 設備の修繕義務について、家主と借主のどちらが負担するのかが定められています。
次に、現在の物件の状況を整理しましょう。具体的には、以下の点を記録しておくと、今後の交渉に役立ちます。
- 不具合の箇所と発生時期: 故障箇所、故障の発生時期、修理の依頼状況などを記録します。
- 修理の進捗状況: 修理が完了している場合は、その内容と日付を記録します。未完了の場合は、その理由や、不動産屋とのやり取りを記録します。
- 費用の負担状況: 自身で負担した修理費用、またはその予定がある場合は、金額を記録します。
- 不動産屋とのやり取り: 不動産屋とのやり取り（電話、メール、書面など）を記録し、証拠として残しておきましょう。
3. 契約不履行と家主の責任
今回のケースでは、物件の不具合が多数発生し、家主が適切な対応をしていないという状況です。これは、家主が契約上の義務を果たしていない、つまり「契約不履行」にあたる可能性があります。
民法では、家主は、賃借人に「使用収益」させる義務を負っています。つまり、賃借人が物件を快適に使用できるように、必要な修繕を行う義務があります。今回のケースでは、以下の点が問題点として挙げられます。
- 設備の故障: 電気、エアコン、ガスコンロなど、生活に必要な設備が故障し、使用できない状態です。
- 修繕の遅延: 網戸や壁紙の修繕が長期間放置されており、生活に支障をきたしています。
- 安全性の問題: トイレの電気カバーの落下、お風呂の排水口の破損など、安全上の問題も発生しています。
これらの問題は、家主が修繕義務を怠っていることによるものであり、契約不履行として、家主の責任を問うことができます。
4. 更新料の減額・免除を求める交渉
契約不履行がある場合、更新料の減額や免除を求める交渉を行うことができます。交渉の際には、以下の点を意識しましょう。
- 証拠の提示: 不具合の箇所、修理の依頼状況、不動産屋とのやり取りなどを記録した証拠を提示し、家主の責任を明確に示しましょう。
- 修繕費用の負担: 自身で負担した修理費用がある場合は、その金額を提示し、更新料からの差し引きを要求することもできます。
- 弁護士への相談: 交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討することもできます。
交渉のステップとしては、まず不動産屋に対して、書面で更新料の減額または免除を求める旨を伝えます。その際、これまでの経緯と、契約不履行の事実を具体的に記載し、証拠を添付します。内容証明郵便を利用すると、証拠としての効力が高まります。
次に、家主との直接交渉を試みます。家主との話し合いの中で、互いの主張を伝え、合意を目指します。交渉がまとまらない場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討します。
5. 法的手段の検討
交渉がうまくいかない場合は、法的手段を検討する必要があります。主な法的手段としては、以下のものがあります。
- 少額訴訟: 60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる、簡易的な訴訟手続きです。
- 民事調停: 裁判所が間に入り、当事者の合意を目指す手続きです。
- 通常訴訟: 金額や内容に関わらず、本格的な訴訟手続きです。
これらの法的手段を利用するには、弁護士に相談し、適切な手続きを選択する必要があります。弁護士は、あなたの状況を詳しく聞き取り、法的観点から最適なアドバイスをしてくれます。また、訴訟手続きを代理で行ってくれるため、精神的な負担を軽減できます。
6. 更新料を支払わないことのリスク
更新料を支払わない場合、以下のリスクが考えられます。
- 契約解除: 賃貸借契約書に、更新料の未払いを理由に契約を解除できる条項がある場合、契約解除される可能性があります。
- 法的措置: 家主から、未払い分の更新料を請求される可能性があります。
- 信用への影響: 賃貸契約の更新を拒否されたり、他の物件を借りることが難しくなる可能性があります。
これらのリスクを考慮し、慎重に判断する必要があります。更新料を支払わない場合は、必ず事前に弁護士に相談し、法的リスクを理解した上で、対応するようにしましょう。
7. 専門家への相談
今回のケースのように、賃貸トラブルは複雑で、専門的な知識が必要となる場合があります。一人で悩まず、専門家への相談を検討しましょう。相談できる専門家としては、以下の人たちがいます。
- 弁護士: 法律の専門家であり、法的アドバイスや、訴訟手続きの代理を行ってくれます。
- 司法書士: 登記や裁判書類の作成など、法律に関する手続きをサポートしてくれます。
- 不動産鑑定士: 不動産の価値を評価し、適正な家賃や更新料についてアドバイスしてくれます。
- 賃貸トラブル相談窓口: 各自治体やNPO法人などが運営しており、賃貸に関する相談を受け付けています。
専門家に相談することで、あなたの状況に合った適切なアドバイスを受けることができ、問題解決への道が開けます。
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8. まとめと今後の対策
今回のケースでは、物件の不具合、家主の対応の遅れ、前の入居者の問題など、様々な要因が重なり、非常に複雑な状況です。更新料の支払いについて、最終的な判断は、契約内容、物件の状況、家主との交渉状況などを総合的に考慮して行う必要があります。
今後の対策としては、以下の点を意識しましょう。
- 契約書の再確認: 更新料に関する条項、修繕に関する条項などを改めて確認し、自身の権利と義務を理解しましょう。
- 証拠の収集: 不具合の箇所、修理の依頼状況、不動産屋とのやり取りなどを記録し、証拠として保管しましょう。
- 専門家への相談: 弁護士などの専門家に相談し、法的アドバイスを受け、適切な対応策を検討しましょう。
- 交渉の準備: 更新料の減額や免除を求める交渉を行う場合は、証拠を整理し、論理的に説明できるように準備しましょう。
- 法的手段の検討: 交渉がうまくいかない場合は、少額訴訟や民事調停などの法的手段を検討しましょう。
賃貸トラブルは、早期に対処することが重要です。一人で悩まず、専門家の力を借りながら、問題解決に向けて積極的に行動しましょう。
9. 更新料に関するQ&A
最後に、更新料に関するよくある質問とその回答をまとめました。
Q1: 更新料は必ず支払わなければならないのですか？
A: いいえ、必ずしもそうではありません。更新料の支払い義務は、賃貸借契約書に明記されている場合に生じます。契約書の内容をよく確認し、更新料に関する条項を理解することが重要です。
Q2: 更新料を支払わないとどうなりますか？
A: 更新料を支払わない場合、契約解除、法的措置、信用への影響などのリスクがあります。契約書の内容を確認し、弁護士に相談するなど、慎重に対応する必要があります。
Q3: 更新料を減額してもらうことは可能ですか？
A: 契約不履行がある場合、更新料の減額を求める交渉を行うことができます。不具合の箇所、修理の依頼状況、不動産屋とのやり取りなどを記録した証拠を提示し、家主の責任を明確に示しましょう。
Q4: 更新料の減額交渉はどのように進めれば良いですか？
A: まずは、不動産屋に対して、書面で更新料の減額を求める旨を伝えます。次に、家主との直接交渉を試みます。交渉がまとまらない場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討します。
Q5: 契約更新時に、家賃の値上げを拒否できますか？
A: 家賃の値上げは、家主と借主の合意が必要です。家主が一方的に家賃を上げることはできません。家賃の値上げに合意できない場合は、更新を拒否し、退去することも可能です。
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